La « rentabilité locative nette » ou le « rendement net » est un indicateur de rentabilité important, pour ne pas dire essentiel, dans le cadre d’un investissement locatif. Il s’exprime en pourcentage. Cet indicateur intègre au « rendement locatif brut » les frais liés à l’achat, à l’entretien et à la gestion du bien : taxe foncière, intérêts d’un crédit immobilier, frais de dossier bancaire, frais de diagnostics, frais d'entretien, travaux, équipements, charges de copropriété, frais de gestion, frais d'assurance (assurance emprunteur, assurance propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés...) Cette liste est longue et non exhaustive.
La rentabilité nette est le rapport entre les revenus locatifs net de charges sur le prix d’achat total. Elle se calcule de la manière suivante :
Rentabilité locative nette = (Revenus locatifs annuels – toutes les charges et frais listés ci-dessus) / prix d’achat total x 100
Pour calculer un rendement locatif net, il convient de distinguer les charges qui incombent aux bailleurs de celles qui sont à régler par le locataire.
Voici une liste de charges qui sont généralement supportés par le bailleur dans le cadre de la location d’une habitation :
la taxe foncière
les vacances locatives (quand le bien immobilier n'est pas loué)
les travaux d'embellissement de l'appartement (lors des rotations de locataire)
l’assurance sur les loyers impayés (le cas échéant)
les frais de gestion locative (si la gestion est déléguée)...
Cette liste n'est pas exhaustive et d’autres frais peuvent également intervenir en fonction des biens immobiliers.
Le calcul de la rentabilité locative nette s'établit de la façon suivante : il faut calculer la somme des loyers perçus sur un an (le loyer mensuel que vous percevez multiplié par 12) soustraire l'ensemble des frais listés ci-dessus et diviser le résultat par le prix total d'acquisition (frais de notaire, d'agences et travaux inclus).
Exemple :
Loyer mensuel brut (hors charges du locataire) = 600 €
Loyer annuel brut = 12 x 600 € = 7 200€
Charges et frais divers annuels (assurance, taxe) = 1 200 €
Prix d’achat du bien immobilier = 150 000 €
Frais d’achat (frais de notaires / agence immobilière) = 20 000 €
Prix d’achat total = 150 000 € + 20 000 € = 170 000 €
Rentabilité locative nette = (loyer annuel – charges et frais divers) / prix d’achat total x 100 = (7 200 € – 1500 €) / 170 000 € x 100 = 3,21 %
On constate de façon très claire que le rendement brut s’éloigne du rendement net.