L’un des arguments les plus forts d’un vendeur d’un bien immobilier est son rendement locatif (ou rentabilité). Il privilégiera inévitablement le « rendement locatif brut » qui est le plus flatteur de tous les indicateurs. Le vendeur annoncera fièrement « un taux de rendement de 10% » pour l’immeuble qu’il souhaite vendre. De quoi s’agit-il exactement ?
Le rendement locatif, exprimé en pourcentage, est le rapport entre le(s) loyer(s) annuel(s) théoriquement perceptible(s) et le prix d’achat (souvent considéré FAI, c’est-à-dire Frais d’Agence Inclus).
Rentabilité locative brute = Loyer annuel / prix d’achat x 100
L’idée est de présenter ici un taux alléchant. On exclut donc du calcul toutes les charges annexes (frais de notaire, droits d’enregistrement, frais bancaires, travaux de rénovation…) et aléas de gestion (vacance locative, travaux d’entretien, frais de gestion, taxe foncière, assurances, impayés, dégradations…)
Exemple…
Un appartement est vendu 100.000 € (FAI).
Le loyer annuel annoncé est de 12.000 €.
Le rendement locatif brut se calcule de la manière suivante : 12.000 € / 100.000 € x 100 = 12,0 %
Cet indicateur – le rendement locatif brut - est un premier élément d’analyse facile à calculer qui permet de réaliser un premier filtre lors de vos recherches et d’exclure très rapidement les biens qui ne répondent pas à vos attentes.
Pour des logements, un rendement brut inférieur à 6% ou 7% est sans doute à exclure de vos réflexions. Un rendement brut compris entre 7% et 10% peut être étudié avec prudence mais ne devrait pas permettre des résultats très satisfaisant. Les biens qui présentent un rendement locatif brut compris entre 10% et 15% méritent toute votre attention. Un rendement locatif brut au-dessus de 15% - pour des logements - doit être étudié avec une grande attention : n’y aurait-il pas une faille, une erreur, un vice caché, des travaux importants… pour offrir une telle performance ?
Pour des parkings, commerces et bureaux les taux de rendement locatif brut à retenir sont un peu différents. En effet, on exige des rendements légèrement supérieurs pour ces différents secteurs d’activité qui sont aussi un peu plus risqués et/ou contraignants commercialement parlant.
A retenir :
Le « rendement locatif brut » est une donnée commercialement valorisante pour le bien à vendre mais est économiquement très éloigné de la réalité des faits.
Si un taux de « rendement locatif brut » peut être rédhibitoire, il ne peut à lui seul constituer un élément suffisant de prise de décision pour un achat immobilier.
Pour calculer le rendement brut il ne vous aura pas échappé que deux données sont nécessaires :
- Le prix de vente frais d’agence inclus
- Le montant annuel des loyers
La précision de cette dernière donnée est essentielle pour la réussite de l’opération, pour la rentabilité de l’investissement. Il ne faut pas (se) mentir et indiquer – volontairement ou pas - un montant de loyer trop optimiste. Soyez prudent. Si cette donnée est erronée, tous les calculs que vous pourrez réaliser le seront aussi et risquent donc de vous faire prendre de mauvaises décisions. Il est donc essentiel de bien connaitre le marché immobilier local et notamment le marché locatif.
Si le bien acheté est occupé, le loyer appliqué les années précédant la vente est une base assez sûre pour vos simulations financières, si le contexte n’a pas trop évolué. Pour connaitre les loyers applicables à un bien vide (sans locataire), vous pouvez parcourir les annonces (annonces dans les agences, journaux papiers… et sites internet) de location dans le quartier où l’investissement est envisagé. Vous pouvez aussi consulter certains sites spécialisés comme www.meilleursagents.com
Vous pouvez aussi passer une « annonce fictive » sur les sites d’annonces gratuites afin d’observer la réaction de potentiels locataires. Si cette méthode est intellectuellement discutable, elle a pour avantage certain de « sentir le marché ». Si vous recevez 50 appels téléphoniques dans la semaine, vous pouvez supposer que vous arriverez à louer votre « bien virtuel » sans difficulté. Peut-être pouvez vous-même envisager de rehausser le prix de l’annonce. En revanche, si vous ne recevez aucun appel en deux semaines, il convient de vous interroger sérieusement sur les raisons de ce silence et remettre en question la stratégie envisagée.
Sites Internet :
www.meilleursagents.com (il existe une application mobile) Ce site internet spécialisé permet d’accéder à des informations intéressantes pour les investisseurs. Vous trouverez des informations sur les prix (achat et location) pratiqués localement par type de bien (appartement et maison) : prix mini, moyen et maxi dans la ville et parfois même la rue qui vous intéresse. Evidemment ce site peut aussi vous mettre en relation avec des agences immobilières.
www.leboncoin.fr (il existe une application mobile) Incontournable, ce site est une véritable mine d’or. Il propose plus de 1,5 millions d’annonces immobilières gratuites dans toutes la France. Certaines annonces sont géo localisées. Son moteur de recherche multicritères est assez intuitif et efficace. Vous le consultez si vous souhaiter acheter ou vendre mais aussi si vous souhaiter mettre à la location ou louer un bien quel qu’il soit (maison, appartement, terrain, parking...)
https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ Ce site officiel indique le montant de toutes les transactions relativement récentes réalisées sur toute la France. Les biens sont décrits et géolocalisés. Un outil extrêmement précieux.